2024年，全球通胀持续加剧，各国利率普遍维持高位。相较于欧美国家，日本经济复苏稳定，疫情冲击相对较小，加之长期低利率政策，使其房地产市场表现亮眼。与全球许多地区房市低迷、写字楼空置率攀升的情况不同，日本的东京和大阪房地产市场表现亮眼。
展望2025年，日本楼市或将呈现“上涨势头与区域分化并存”的特征。住宅和商业地产市场的区域差异将进一步拉大，对投资者的决策带来深远影响。立足全球角度来看，日本高价房产仍处于较低水平，因此还有很大的增长空间。因此，2025年，日本房地产从全球角度来看仍将具有极高的吸引力，房地产市场将持续活跃。
市场分化动态明显：三极化趋势加剧
日本房地产市场分化特征日益明显，呈现“三极化”格局：
- 核心城市房价飙升：东京、大阪等核心地块需求旺盛，房价持续上涨；
- 多数地区趋于平稳：一些中等城市的房价保持稳定或稳步下调趋势；
- 地方城市需求下降：部分地区因人口流失，房价和需求双双走低。
预计2025年，这一分化趋势将进一步加剧。核心城市因其经济活力和高需求，继续吸引投资者关注；而地方城市房地产市场的复苏将更加依赖政策支持与创新措施。
楼市核心区域继续上涨
截至2024年9月，日本房价同比增长4.5%，较8月的3.8%有所提升，显示房价仍处上升通道。东京等核心城市圈尤为突出，新建公寓和二手公寓价格大幅上涨。例如，2024年6月，东京圈新建公寓价格同比增长17.0%，二手公寓房价指数同比增长7.9%。根据日本不动产研究所2024年11月发布的《国际房地产价格和租金指数》，截至2024年10月的6个月内，写字楼价格波动率、写字楼租金波动率、公寓价格波动率位列前茅。全球前15名的城市中，东京和大阪名列前茅。
日本自新冠病毒大流行以来率先恢复办公，东京中央五个区的平均空置率在2024年8月首次降至5%以下，这是自2021年1月新冠病毒大流行以来首次。截至2024年11月，东京中央五个区的平均空置率为4.16%。即使跌破5%后，空置率仍持续下降，平均租金也在上涨。
大阪市公寓价格持续上涨，尤其是在核心区域。2024年大阪市的新建公寓价格同比增长约5%-7%。二手公寓的价格增幅稍微小一些，大约为3%-5%。大阪市的写字楼空置率在2024年上半年约为8.1%，较去年有所上升，但仍低于全球一些主要城市（如伦敦、纽约等）。核心商务区（如梅田、南堀江）的写字楼空置率较低，约为5%-6%，这表明高需求的办公空间仍然紧张。尽管空置率略有上升，但大阪的写字楼市场整体维持稳定。大阪公寓价格波动率同样居全球前列，表明市场需求持续增长。
根据日本房地产研究机构的报告，尽管空置率有所上升，但大阪房地产市场依然有较强的投资吸引力。预计未来两年内，随着日本经济复苏，特别是国际投资者的参与，市场将保持相对稳定的增长。
在全球经济动荡中，这表明，作为“避风港”的日本房地产市场依然吸引了大量投资者。
外资涌入的潜力
尽管利率上升，但日本是全球最容易筹集资金的国家，写字楼空置率较低，公寓价格大幅上涨，因此日本将在2025年保持全球有吸引力的投资环境。此外，如前所述，东京和大阪在写字楼价格波动率、写字楼租金波动率、公寓价格波动率方面领先于全球主要城市。然而，与其他国家相比，日本的房地产租金和价格仍然较低。
随着全球经济逐步复苏，日本房地产市场的吸引力正在提升。低利率环境和稳定的投资回报率使得日本房地产成为国际投资者的重要目标。特别是来自亚洲其他国家和地区的资本流入显著增加。
根据《日经新闻》报道，2024年中国、韩国和新加坡的投资者在日本主要城市购置的高端住宅和商业地产数量大幅增长。与此同时，一些国际对冲基金和机构投资者也开始关注日本地方城市的房产市场，尤其是那些因政策扶持而具有增长潜力的地区。
但同时有观点认为，2025年在日本购买住房的外国投资者，特别是中国投资者，可能会大量抛售房地产，这对市场可能产生一定影响。然而，这一预测尚需更多数据支持。综合来看，2025年日本房地产市场预计将延续房价上涨趋势，但区域分化和政策调控将对市场产生重要影响。
人口减少促地区下跌 绿色、科技或成新突破口
虽然核心城市房地产市场表现强劲，但日本整体人口的持续减少依然是影响未来房地产市场的主要因素之一。根据日本总务省数据，2024年日本总人口比上一年减少了约0.5%，老龄化趋势持续加剧。人口减少导致一些地方城市需求不足，房价下跌的现象愈发明显。这种现象也加剧了地区间房地产市场的分化。
为了应对这一问题，日本政府已开始探索以技术和创新为导向的解决方案。例如，在人口减少的地区推广智慧城市项目，通过引入数字化基础设施和远程办公设施吸引年轻人口回流。此外，一些地方政府还与民间企业合作，推出了极具吸引力的定居计划，例如提供购房补贴和税收优惠等，试图缓解地方房产市场的疲软态势。
环境优化与技术创新对市场影响
日本政府预计将继续实施严格的房地产税收政策，以应对空置房产问题，并鼓励开发商和房主将空置房产转化为出租房屋或进行再开发。此外，随着环境保护意识的提升，绿色住宅和节能型建筑将成为市场的重要趋势，政府可能对绿色建筑、环保住宅等提供税收减免或补贴。
例如，北海道札幌市推出了一项“零碳住宅补贴计划”，为购买能源自给型房屋的家庭提供高达200万日元的财政支持。这些措施不仅提升了房地产市场的活力，也进一步强化了房地产与环保政策的结合。
尽管日本央行开始逐步提高利率，但幅度较小，短期利率可能仅上升50个基点至0.75%。由于商业房地产融资利率仍低于2%，预计对市场影响有限，投资者和购房者仍能适应这一变化。
房地产科技（PropTech）在2024年的发展给日本楼市带来了全新动能。虚拟看房、区块链房产交易以及AI驱动的物业管理工具逐渐成为主流。据《日本经济新闻》报道，东京一家名为Housetech的初创企业在2024年融资超过50亿日元，其虚拟看房平台每月访问量突破百万。
这一趋势在地方城市也逐渐显现。名古屋市的一些房产开发商开始采用AI算法预测市场需求，以优化新建住宅的设计和定价策略。这种技术驱动的创新被认为是提高市场效率和增强投资吸引力的重要方式。
双轨制发展或成日本房产未来
综合来看，2025年日本房地产市场将呈现”双轨制”发展。一方面，东京、大阪等大城市的房价可能继续保持上涨势头；另一方面，地方城市市场的复苏将更多依赖政府政策支持和创新措施的落实。外资的持续涌入也有望进一步提振市场信心。
然而，气候变化和人口老龄化仍是悬在市场上的两把达摩克利斯之剑。如果无法有效解决这些长期结构性问题，日本房地产市场的可持续发展将面临巨大挑战。同时，绿色建筑和技术创新有望成为未来市场的突破口，为日本楼市注入新的增长动力。
