2023年，东京23区新房均价为1.14亿日元，同比上涨39.4%。2024年1—4月份，东京和大阪房价上涨1.5%，涨幅超过新加坡（1.3%）和纽约（0.3%）。2024年5月份，日本东京都心二手房价格环比上涨2.9%。
核心区域引领上涨潮
近年来，东京房价在多重利好因素推动下发生了显著变化，逐渐走出低迷，创下历史新高。东京核心区，尤其是千代田区、中央区和港区（即东京都心3区），一直是日本房地产市场的亮点。这些地区不仅是东京的经济与政治中心，还汇聚了众多大企业总部和金融机构，是日本高净值人群的聚集地。
近年来都心3区的销售情况最近有所回升。2021年由于疫情特殊需求的推动，成交率达到了7.4%，2022年略微下降至6.5%，但在2023年回升至7.0%，2024年更是达到了8.0%，创下了历史最高值。
2023年3月，日本首都圈新建公寓的平均价格达到了1亿4360万日元。这是因为都心的优质地段的大型公寓项目同时以每坪1000万日元（约100平方米为3亿日元）的价格售出，成为了市场急剧上涨的象征性新闻。
此新闻发布后，都心的高层公寓不仅吸引了寻求自住的实际需求者，还迅速吸引了包括中国人等外国人、在日法人和个人富裕阶层的“新投资者”。
东京郊区市场呈现疲软迹象
与东京核心区的火热表现相比，东京郊区的房地产市场则显得颇为疲软，呈现出明显的低迷趋势。东京郊区通常指的是首都圈内不包括市区的区域，如神奈川县、埼玉县、千叶县等地。在过去几年中，虽然这些地区的房地产市场曾一度吸引大量购房者和投资者，但目前的市场状况却让许多业内人士感到担忧。
根据最新数据显示，首都圈郊区的销售成交率持续下滑，从2021年的11.6%下降至2022年的9.4%，到2023年降至7.3%，2024年更是进一步下滑至6.8%。这一变化表明，郊区房地产市场的需求持续萎缩，尤其是在经济增长放缓以及人口流动变化的背景下，消费者的购房意愿出现了明显下降。
此外，尽管东京郊区的房屋库存数量在过去几年内增加了38%，但与之相对的成交数量却下降了12%。这一现象进一步表明，尽管供应量增加，但实际成交却未能同步增长，显示出市场对郊区房产的需求已经出现萎缩。特别是在一些远离市中心的区域，房产的吸引力显得尤为有限。许多潜在购房者更倾向于选择靠近东京市区的住宅，寻求更便捷的交通、优质的教育资源和生活配套设施。
东京核心区依然是投资热点
尽管郊区市场相对疲软，东京的核心区域依旧吸引着大量投资者。作为全球重要的金融与文化中心，东京的核心区不仅是商业活动的集中地，也是高净值人群的聚集区。这些区域因其便利的交通、完善的生活设施以及相对稳定的物业价值，成为投资者的重点关注对象。
截至2024年11月，东京核心六区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区和涩谷区）的二手公寓平均期望售价达到了每70平方米1.4亿日元，约合人民币656万元，同比涨幅高达29.7%。其中，港区和千代田区的房价尤为突出，分别达到了1亿9028万日元（约合883万元）和1亿8895万日元（约合876万元），这些区域的房价已经接近或达到了历史最高点。东京都中央区银座6-7-2地块的地价已恢复至泡沫经济时期的峰值，达到4010万日元/平方米，已超过泡沫经济时期3800万日元/平方米的峰值。
对于寻求稳定投资回报的投资者来说，日本房地产市场，尤其是东京的核心区域，因其低风险、高需求而具备较强的吸引力。尽管东京核心区域的投资回报率一般在3%到6%之间，低于一些新兴市场，但对于长期寻求稳定收入的投资者而言，依然是一个值得关注的市场。
多因素推动 日本房产市场摆脱谷底
日本房地产市场的稳定性、低风险性以及持续的高需求使其成为国际投资者的首选。作为全球第三大经济体，日本拥有成熟的经济政策和市场环境，为房地产投资提供了坚实基础。在全球经济波动的背景下，日本市场的稳定性显得尤为突出。
日本社会的低犯罪率和高生活质量也是吸引外国投资者的重要因素。日本的社会安全性和治安状况在全球范围内均名列前茅，这为投资者提供了一个安全的投资环境。同时，日本的城市化进程持续推进，尤其是东京、大阪等大都市的住房需求依然旺盛，特别是在老龄化社会的影响下，住宅需求呈现长期增长趋势，进一步支撑了房地产市场的活跃。
日本房地产市场还有一个重要优势，就是成熟的租赁市场。以东京和大阪为例，这些大城市的租赁市场高度发达，租金回报率稳定且较为可观。相较于其他国家，尤其是一些新兴市场，投资日本房地产通常意味着低风险和较高的稳定性，特别适合那些寻求长期稳定收入的投资者。
相较于其他国家，日本相对宽松的税务政策也是其房地产市场的一个亮点。与其他国家相比，日本的房地产税负较低，这有助于提高投资回报率，尤其是在长期持有的情况下，税务上的优势显得尤为突出。综合来看，日本房地产市场凭借其独特的优势，吸引了大量的国际投资者，尤其是在东京核心区等地，依旧是一块值得关注的“香饽饽”。
