2024年、世界的なインフレが続き、各国の金利は高水準を維持しています。欧米諸国と比較して、日本の経済回復は安定しており、パンデミックの影響も比較的小さく、長期的な低金利政策により、不動産市場は好調です。世界の多くの地域で不動産市場が低迷し、オフィス空室率が上昇する中、東京と大阪の不動産市場は目立っています。
2025年を見据えると、日本の不動産市場は「上昇傾向と地域差の共存」という特徴を示す可能性があります。住宅と商業不動産市場の地域差はさらに広がり、投資家の意思決定に大きな影響を与えるでしょう。世界的に見ると、日本の高価格不動産はまだ低水準にあるため、成長の余地が大きいです。したがって、2025年には、日本の不動産は世界的に見ても非常に魅力的であり、市場は引き続き活発になるでしょう。
市場の分化が顕著に：三極化が進む
日本の不動産市場の分化はますます顕著になり、「三極化」のパターンが見られます：
- 主要都市では価格が急上昇：東京や大阪などの主要地域では需要が高く、価格が継続的に上昇しています；
- 多くの地域では安定化：中規模都市の住宅価格は安定しているか、緩やかに下落しています；
- 地方都市では需要が減少：人口減少により、一部の地域では価格と需要がともに低下しています。
2025年には、この分化傾向がさらに進むと予想されます。主要都市は経済の活力と高い需要により、引き続き投資家の注目を集めるでしょう。一方、地方都市の不動産市場の回復は、政策支援と革新的な措置に依存するでしょう。
主要地域の不動産価格は上昇を続ける
2024年9月時点で、日本の住宅価格は前年比4.5％上昇し、8月の3.8％から上昇しており、価格は上昇傾向にあります。特に東京圏では、新築マンションと中古マンションの価格が大幅に上昇しています。例えば、2024年6月には、東京圏の新築マンション価格は前年比17.0％上昇し、中古マンション価格指数は7.9％上昇しました。日本不動産研究所が2024年11月に発表した「国際不動産価格と賃料指数」によると、2024年10月までの6か月間で、オフィス価格変動率、オフィス賃料変動率、マンション価格変動率が世界トップクラスであり、東京と大阪は世界の主要15都市の中で上位にランクインしています。
日本はCOVID-19パンデミック以降、いち早くオフィスワークを再開し、東京の中央5区の平均空室率は2024年8月に初めて5％を下回りました。これは2021年1月以来初めてのことです。2024年11月時点で、東京の中央5区の平均空室率は4.16％です。5％を下回った後も、空室率は引き続き低下し、平均賃料も上昇しています。
大阪市のマンション価格は、特に中心部で上昇を続けています。2024年、大阪市の新築マンション価格は前年比約5％-7％上昇しました。中古マンションの価格上昇率はやや低く、約3％-5％です。大阪市のオフィス空室率は2024年前半で約8.1％であり、前年よりやや上昇しましたが、ロンドンやニューヨークなどの世界の主要都市よりも低い水準です。梅田や南堀江などの主要ビジネス地区のオフィス空室率は約5％-6％と低く、高需要のオフィススペースが依然として不足していることを示しています。空室率がわずかに上昇したにもかかわらず、大阪のオフィス市場は全体的に安定しています。大阪のマンション価格変動率も世界トップクラスであり、市場需要が持続していることを示しています。
日本の不動産調査機関の報告によると、空室率が上昇しているにもかかわらず、大阪の不動産市場は依然として投資家にとって魅力的です。今後2年間、日本の経済回復と国際投資家の参加により、市場は比較的安定した成長を維持すると予想されます。
世界経済の混乱の中、日本の不動産市場は「安全な避難先」として、多くの投資家を引きつけています。
外資流入の可能性
金利が上昇しているにもかかわらず、日本は世界で最も資金調達が容易な国の一つであり、オフィス空室率が低く、マンション価格が大幅に上昇しているため、2025年も日本は世界的に魅力的な投資環境を維持するでしょう。さらに、前述のように、東京と大阪はオフィス価格変動率、オフィス賃料変動率、マンション価格変動率において世界の主要都市をリードしています。しかし、他の国と比較すると、日本の不動産賃料と価格は依然として低い水準です。
世界経済が徐々に回復する中、日本の不動産市場の魅力は高まっています。低金利環境と安定した投資収益率により、日本の不動産は国際投資家にとって重要なターゲットとなっています。特に、アジアの他の国や地域からの資本流入が顕著に増加しています。
日経新聞によると、2024年には中国、韓国、シンガポールの投資家が日本の主要都市で高級住宅や商業不動産を大幅に購入しました。同時に、一部の国際ヘッジファンドや機関投資家も、政策支援により成長の可能性がある地方都市の不動産市場に注目し始めています。
しかし、2025年には日本で住宅を購入した外国投資家、特に中国の投資家が不動産を大量に売却する可能性があり、市場に一定の影響を与えるとの見方もあります。ただし、この予測を支持するにはさらにデータが必要です。総合的に見ると、2025年の日本の不動産市場は価格上昇傾向を続けると予想されますが、地域差と政策調整が市場に大きな影響を与えるでしょう。
人口減少が地域の下落を促進、グリーンとテクノロジーが新たな突破口に
主要都市の不動産市場が好調である一方、日本の総人口の減少は将来の不動産市場に影響を与える主要な要因の一つです。総務省のデータによると、2024年の日本の総人口は前年比約0.5％減少し、高齢化が進んでいます。人口減少により、一部の地方都市では需要が不足し、住宅価格が下落する現象が顕著になっています。この現象は、地域間の不動産市場の分化をさらに加速させています。
この問題に対処するため、日本政府は技術とイノベーションを重視した解決策を模索し始めています。例えば、人口減少地域でスマートシティプロジェクトを推進し、デジタルインフラやリモートワーク施設を導入して若年層の回帰を促しています。さらに、一部の地方自治体は民間企業と協力し、住宅購入補助金や税制優遇などの魅力的な定住計画を打ち出し、地方不動産市場の低迷を緩和しようとしています。
環境最適化と技術革新が市場に与える影響
日本政府は、空き家問題に対処するため、厳しい不動産税制を引き続き実施し、開発業者や家主が空き家を賃貸住宅に転用したり、再開発を行ったりすることを奨励するでしょう。さらに、環境保護意識の高まりに伴い、グリーンハウスや省エネ建築が市場の重要なトレンドとなり、政府はグリーンビルディングやエコ住宅に対して減税や補助金を提供する可能性があります。
例えば、北海道札幌市は「ゼロカーボンハウス補助金プログラム」を開始し、エネルギー自給型住宅を購入する世帯に対して最大200万円の財政支援を提供しています。これらの措置は、不動産市場の活性化を促進するだけでなく、不動産と環境政策の連携を強化しています。
日本銀行が金利を徐々に引き上げているものの、その幅は小さく、短期金利は0.75％まで50ベーシスポイント上昇する可能性があります。商業用不動産の融資金利は依然として2％未満であるため、市場への影響は限定的であり、投資家や住宅購入者はこの変化に適応できるでしょう。
2024年、不動産テクノロジー（PropTech）の発展は日本の不動産市場に新たな勢いをもたらしました。バーチャル内見、ブロックチェーンを利用した不動産取引、AIを活用した不動産管理ツールが主流になりつつあります。日経新聞によると、東京のスタートアップ企業「Housetech」は2024年に50億円以上の資金を調達し、そのバーチャル内見プラットフォームの月間アクセス数は100万回を突破しました。
このトレンドは地方都市でも見られます。名古屋市の一部の不動産開発業者は、AIアルゴリズムを使用して市場需要を予測し、新築住宅の設計と価格設定戦略を最適化しています。この技術主導のイノベーションは、市場効率を向上させ、投資魅力を高める重要な方法と見なされています。
二極化が日本の不動産の未来に
総合的に見ると、2025年の日本の不動産市場は「二極化」の傾向を示すでしょう。一方で、東京や大阪などの大都市では住宅価格が上昇を続ける可能性があります。他方で、地方都市の市場回復は政府の政策支援と革新的な措置の実施に依存するでしょう。外資の継続的な流入も市場の信頼をさらに高めることが期待されます。
しかし、気候変動と人口高齢化は市場にとって大きな課題です。これらの長期的な構造的問題に効果的に対処できない場合、日本の不動産市場の持続可能な発展は大きな課題に直面するでしょう。同時に、グリーンビルディングと技術革新は将来の市場の突破口となり、日本の不動産市場に新たな成長の原動力を注入する可能性があります。
