2023年、東京23区の新築住宅の平均価格は1億1400万円で、前年比39.4％上昇しました。2024年1月から4月にかけて、東京と大阪の住宅価格は1.5％上昇し、シンガポール（1.3％）やニューヨーク（0.3％）を上回りました。2024年5月、東京都心部の中古住宅価格は前月比2.9％上昇しました。
中心部が上昇を牽引
近年、東京の住宅価格は複数の好材料に支えられて大きく変化し、低迷から脱却して過去最高を更新しています。東京都心部、特に千代田区、中央区、港区（東京都心3区）は、日本の不動産市場の目玉となっています。これらの地域は、東京の経済と政治の中心であるだけでなく、多くの大企業の本社や金融機関が集まる日本有数の高額所得者の集積地でもあります。
近年、都心3区の販売状況は回復傾向にあります。2021年にはパンデミックによる特別な需要に押され、成約率は7.4％に達しましたが、2022年には6.5％にわずかに低下しました。しかし、2023年には7.0％に回復し、2024年には8.0％に達し、過去最高を記録しました。
2023年3月、首都圏の新築マンションの平均価格は1億4360万円に達しました。これは、都心の優良立地にある大型マンションプロジェクトが1坪1000万円（約100平方メートルで3億円）で販売されたことが市場の急上昇を象徴するニュースとなりました。
このニュースが報じられた後、都心の高層マンションは、実際に住むことを求める需要家だけでなく、中国人などの外国人、在日法人、個人富裕層などの「新たな投資家」を迅速に引きつけました。
東京郊外市場は弱含み
東京都心部の活況とは対照的に、東京郊外の不動産市場は弱含みで、明らかな低迷傾向を示しています。東京郊外とは、通常、首都圏内の市区外を指し、神奈川県、埼玉県、千葉県などの地域が該当します。過去数年間、これらの地域の不動産市場は多くの購入者や投資家を引きつけていましたが、現在の市場状況は多くの業界関係者に懸念を抱かせています。
最新のデータによると、首都圏郊外の販売成約率は低下を続けており、2021年の11.6％から2022年には9.4％に低下し、2023年には7.3％に、2024年にはさらに6.8％に低下しました。この変化は、郊外不動産市場の需要が縮小していることを示しており、特に経済成長の鈍化や人口動態の変化を背景に、消費者の住宅購入意欲が明らかに低下していることを示しています。
さらに、東京郊外の住宅在庫数は過去数年間で38％増加しましたが、それに対応する成約数は12％減少しました。この現象は、供給量が増加しているにもかかわらず、実際の成約数がそれに追いついていないことを示しており、郊外不動産への需要が縮小していることを示しています。特に都心から遠く離れた地域では、不動産の魅力が限定的です。多くの潜在的な購入者は、より便利な交通、質の高い教育資源、生活施設を求めて、都心に近い住宅を選ぶ傾向があります。
東京都心部は依然として投資のホットスポット
郊外市場が弱含みである一方で、東京都心部は依然として多くの投資家を引きつけています。世界的に重要な金融・文化の中心地である東京都心部は、ビジネス活動の中心地であるだけでなく、高額所得者の集積地でもあります。これらの地域は、便利な交通、充実した生活施設、比較的安定した不動産価値により、投資家の注目を集めています。
2024年11月現在、東京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）の中古マンションの平均希望販売価格は70平方メートルあたり1億4000万円に達し、約656万元（人民元）で、前年比29.7％の上昇となりました。特に港区と千代田区の価格が突出しており、それぞれ1億9028万円（約883万元）と1億8895万円（約876万元）に達し、これらの地域の価格は過去最高に近づいています。東京都中央区銀座6-7-2の地価はバブル経済期のピークである3800万円/平方メートルを超え、4010万円/平方メートルに回復しました。
安定した投資リターンを求める投資家にとって、日本の不動産市場、特に東京都心部は、低リスクで需要が高いため、非常に魅力的です。東京都心部の投資リターン率は一般的に3％から6％の範囲で、一部の新興市場よりも低いですが、長期的な安定収入を求める投資家にとっては依然として注目すべき市場です。
複数の要因が日本の不動産市場を底上げ
日本の不動産市場の安定性、低リスク性、そして持続的な高い需要は、国際投資家にとって最優先の選択肢となっています。世界第3位の経済大国である日本は、成熟した経済政策と市場環境を有しており、不動産投資に堅固な基盤を提供しています。世界経済の変動を背景に、日本の市場の安定性は特に際立っています。
日本の低犯罪率と高い生活水準も、外国の投資家を引きつける重要な要素です。日本の社会的安全性と治安状況は世界的にトップクラスであり、投資家にとって安全な投資環境を提供しています。同時に、日本の都市化は進み続けており、特に東京や大阪などの大都市では住宅需要が依然として旺盛です。特に高齢化社会の影響により、住宅需要は長期的な成長傾向を示しており、不動産市場の活性化をさらに支えています。
日本の不動産市場のもう一つの重要な利点は、成熟した賃貸市場です。東京や大阪を例にとると、これらの大都市の賃貸市場は高度に発展しており、賃料収益率は安定しており、比較的高くなっています。他の国、特に新興市場と比較すると、日本の不動産への投資は一般的にリスクが低く、安定性が高いため、長期的な安定収入を求める投資家にとって特に適しています。
他の国と比較して、日本は比較的緩やかな税制も不動産市場の特徴です。他の国と比べて日本の不動産税負担は低く、これが投資リターンを向上させるのに役立っています。特に長期保有の場合、税制上の優位性が顕著です。総合的に見て、日本の不動産市場はその独特の利点により、多くの国際投資家を引きつけており、特に東京都心部などの地域は、依然として注目すべき「おいしい市場」です。
